凯德商用华北区域总经理 陈子威【地产中国网原创报导】你车站在桥上看风景，看风景的人在楼上看你，明月装饰了你的窗子，你装饰了别人的梦。在商业地产领域，凯德以专业化的运营管理而闻名，自打转入中国以来，凯德在资本运作以及细致运营上落地了不少经典案例，为行业获取了很多可糅合的经验与模式，真真是装饰了别人的梦。然而，总是被当作参考、较为和仿效，但或许并没一家开发商需要确实教给凯德模式的精髓。所谓凯德模式，将要投资研发或并购的项目，包取出投资基金基金或者信托基金，自己持有人该基金部分股权，另一部分股权则由诸如养老基金、保险基金等海外机构投资者持有人。

待项目运营平稳并构建资产电子货币后，以REITs的方式解散，从而展开循环投资。2006年7月15日，凯德在中国的第一个商业地产项目嘉茂购物中心望京(2011年后月改名凯德MALL望京)月开业，沦为望京地区首个集购物、餐饮、娱乐、休闲娱乐为一体的一站式购物中心。以此为起点，经过十年的战略布局和扩展，凯德旗下购物中心已遍及北京城的东西南北。凯德转入中国20余载，从外来和尚转变为有为中国商业地产运营规则者，循序渐进地顺利运营了多处购物中心、综合体、写字楼、服务公寓等商业物业。

在投资标的自由选择、硬件设施的升级、智能化的前进、品牌业态的调整等方面都具有非常丰富的经验。相比之下，本土开发商在商业地产的精准简化和专业化运营上，依然有所缺乏。特别是在在电商冲击和商业地产红海竞争格局下，更为变得捉襟见肘。

那么，凯德十多年来布局北京的逻辑是什么?它又是如何在白热化的竞争中去突围购物中心运营的?近日，地产中国网采访了凯德商用华北区域总经理陈子威。从参予并购凯德在北京的第一个购物中心至今，他亲历了多个凯德购物中心在北京的落地、发展与成熟期。地产中国网：十年前，凯德是如何看上望京这个奇特没什么优势的区域来落地自己在北京第一个购物中心的？陈子威：显然，2004、2005年的望京，商务和社区氛围还没几乎创建。

当时不像今天交通这么便捷，忘记每次乘出租车从机场高速出有四环，要经过一大部分煤沙路，才可以抵达项目的所在地。但尽管如此，凯德还是早已注意到了望京的投资机会，因为当时早已有诸如诺基亚、西门子、摩托罗拉等多家跨国公司在该区域原作了办公室。

望京的定位就看起来新加坡的深滨尼，也就是副CBD，不必须付CBD的高昂租金，却需要享用到CBD般的资源优势。新加坡的淡滨尼做到得十分顺利，我们指出望京就是在朝这个方向发展。

我们通过实地考察、向同行和大众理解、研究市场数据等方法展开多方位的研究，看见了整个望京的投资趋势。地产中国网：如今，您在北京做到购物中心的运营早已十余年了，您实在现在的商业地产运营跟十年前有什么有所不同?面对的仅次于挑战是什么?是不是显著的危机感?陈子威：整个市场早已比十年前更加成熟期了，经营环境所带给的竞争也更加白热化。

从我们的角度来看，精细化的管理更加最重要。从租户的角度来看，他们早已转入一个时代：自由选择购物中心开店早已无法只考虑到地理位置和租金了，必须整盘考量，业主否理解整个市场?业主的经营模式是什么?开店一般有3到5年的周期，前期租金有可能较为关键，后期如何更有客群是核心。

在先前的经营中，购物中心能否协助店铺分析客群的市场需求并做到适当推展，是品牌能否顺利的关键。我们把经营购物中心作为长年的做生意来做到，会只是为了招商、填充铺位、获得很高的出租率就手写地去找租户进去，这不是我们的经营理念。我们不会自由选择最差的业态人组、合适的品牌重新加入我们的商场，来服务每个人。

事实上，业主和租户的关系更加看起来合作伙伴关系，而不单单是甲方乙方的关系。从我个人来讲，压力认同是有的。但是在整个竞争过程中，市场的整体水平是在提升的，只要我们确保自己处在优质区间，提高就不会较为显著。

对于我们自己来说，怎么在这种环境中提升自身优势，在竞争中让客户告诉自由选择我们是准确的，很有适当。

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